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估价是科学与艺术的结合,估价师该如何展示

浏览次数: 113 发布日期: 2020-10-28 16:41:13

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    一、房地产估价既是科学又是艺术

    教材这样告诉我们:影响房地产价格的因素众多,其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化,因此房地产的价值或价格不是简单的套用某些数学公式或数学模型就能够计算出的。房地产估价既是科学又是艺术,是科学与艺术的有机结合。



估价是科学与艺术的结合,估价师该如何展示

    在估价实践中,我们会经常遇到房地产估价理论的天然障碍,或许有些估价理论本身就不一定科学。笔者时不时也因为工作需要去翻阅估价教材,但不再是为了考试而去学习,而是带着个人的思考和实践问题去看待房地产估价的理论。

    认真研读起来,还是可以看出有些估价理论细节难以自圆其说,比如:比较因素的选择和比较因素的量化多凭感觉行事,建筑剩余使用年限的确定有刻舟求剑,经济性折旧与房价攀升的关系混沌不清等等。

    但,这就是现实。吐槽归吐槽,工作还得继续。毕竟估价是个小众行业,我们不能因噎废食。

    教材对这个问题的态度是:虽然房地产估价也是艺术,但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素,科学量化它们对房地产价值或价格的影响,从而不断增加估价的科学成分,减少估价的“艺术”成分,提高估价的客观性。

    如何引导行业从业人员实践估价的科学性?提高估价的科学性?

    这个问题几近无解,理论发展和提高已多年来陷入停滞状态。教材虽然也一两年更新一次,但大部分更新的地方无关痛痒,没有正视理论本身的一些硬伤。在业内学术期刊上,尽管有些估价同仁会在文章提出新的理论见解和实践总结,但鲜见有对目前估价理论基础的深究文章,发表的文章多以目前的理论延伸运用和深化为主题。反倒是网络交流上,大家会提出一些新鲜的看法,尽管不成体系,零零碎碎。

    二、估价艺术目前的实践尴尬状况

    估价师对一些普通物业房地产价值的认知并不见得比业主或委托人高明多少。估价的业务程序几乎是一套流水线作业,从接业务,到看现场,沟通协商,再到制作报告,到复核报告。这个过程,估价师聚焦到房地产本身的时间并不多,思考空间也不大。

    估价师对房地产的认知并不一定会反映到客人对估价产品的期望之上。这就意味估价作品与实体产品有着本质的区别。

    客户为之买单的是一种相对虚拟的价值认知产品。这种价值认知产品的出发点不是为了认知房地产本身,而是为了把房地产作为承载体来达到某种目的。相对而言,我们在日常业务中,单纯为了房产的民间买卖而去评估房地产价值的业务可谓极少,因为民间交易房地产几乎不需要估价师做第三方介入买卖双方的沟通谈判。对房地产的实体判断在买卖交易沟通中达成了共识,价格在成交细节谈判中达成统一。

    在信息日益透明的今天,作为商品房地产的价格已经基本不存在认知障碍。那么估价师的社会存在价值会体现在哪里?

    估价师的估价成果天然缺陷之一是估价成果存在验证迟延或经不起检验。存在验证迟延的业务比如作价出资,比如抵押贷款,不到变现的哪天,没法验证估值的准确性。经不起检验的业务比如司法处置房产,比如国有土地出让评估,估价师的估价成果经常与成交结果相差甚远。

    对于这些问题,教材又做出了这样的解释:房地产估价是提供价值意见而不是价值保证。这样的解释给人感觉的作用正是在掩盖估价工作的一些天然缺陷,正如注册会计师做的财务审计报告若没有公信力保证,审计报告就失去了应用价值,没有信用背书的审计报告基本等于废纸。

    对于这样的尴尬,我们只好说这是估价的艺术,而不会说是估价的失败。

    任何一个行业存在的价值是因为有需求和供给。

    估价师的社会存在价值体现的地方也正是价格延迟验证之前的对价格预判的前置,或为即将进行的价格检验提供价格检验的参照锚点。

    三、施展估价艺术需要发挥估价师的主观能动性

    无论从估价理论上讲还是从估价成果上讲,估价工作在目前都是存在难以克服的障碍或难以解决的认知局限。所以,我们在尽量保证目前的估价基本理论应用不走偏的基础上,更应该发挥的是估价艺术性的一面。用估价的艺术来间接支撑估价工作相对科学的一面。

    对于估价师而言,在估价工作中发挥艺术,要正确理解艺术。这种艺术不是变了味地走歪门邪道、保媒拉纤、钻营取巧,而是需扩大知识面,延展思维的广度和深度,融入估价师的才情和个性,把难以量化的影响估价对象价值的因素用细致感性的语言表达出来,提出自己的看法和意见,做出有思想的价值认知虚拟产品,用估价师的专业态度和认知能力来服务客户。

    施展估价艺术,需要估价师在估价作业中贯彻人本主义思想,发挥估价师的主观能动性。这与估价师需保持的客观立场并不冲突。

    所谓的客观,不是生搬硬套,同一个估价对象,估价师只能有一种模式化的认识。估价对象是客观存在的,但提取整理客观特征的信息,发掘估价对象的优缺点,理性分析,独立思考,综合权衡,通过价格作为主要形式反映出来。这个过程是一个由客观到主观的深化,探求事物的内部联系及其发展的规律性,透过现象看本质的过程。估价师的主观能动性应该在这个过程中施展。

    也就是说估价结果应该是水到渠成的,估价过程与估价结果同样重要。

    四、目前的行业做法如何扼杀估价师的估价艺术

    目前估价行业存在的一个重要问题是用标准化来代替个性化,通过软件流水化作业,用随机选取或故意选取的数据通过计算机自动处理成一份份四平八稳、千篇一律的标准作品。

    这种现象越是大公司越突出,假如同一个估价对象,不同的估价师出的报告几乎雷同,估价师的作用何在呢?难道仅剩下签字了?

    从源头就开始扼杀了估价师的个人才华的做法,让不少有思想的估价师如行尸走肉,机械重复。对于滥竽充数的估价师而言,恰恰如鱼得水,因为这样的做法不用动脑筋,而且速度快。

    如此这般估价,仅仅是套模板,流水线,那么从何而谈估价的艺术呢?

    这种标准化的报告,对于提高速度确实是利器,但无疑会冲淡估价作业的技术性,降低估价行业的进入门槛,让低价竞争和挂靠行为变成行业顽疾。

    没有才华的估价师,是不懂估价艺术的。

    艺术要具备美的特质,艺术反映的东西是引人思考的,超越功利之上的。

    让人无奈的行业现状是几乎没谁真正关心估价的艺术,却喜欢往估价艺术这个名词上泼脏水,凡是暧昧不清的,解释不了的,理论不足的,逻辑混乱的,统统归结于估价的艺术。

    五、估价师该如何展示估价的艺术

    在一些估价书籍几乎没有看到能充分展示估价艺术的示范作品。例如在住宅报告案例中没有充分说明选取比较对象的合理性,比较因素的选取没做相应的解释,比较参数的考量依据缺乏,比较对象与估价对象的异同点没做深入的鉴别,忽视户型的差异性对住宅价值的影响,装修与毛坯的价值差异考虑不到位等等诸多问题。

    论证分析不足,说明阐述不细致,回避估价师的个人看法表达,几乎是书中所有示范案例的通病。

    这些问题可以解决吗?花时间可以一定程度的解决,不敢说完全解决,但没人重视。

    无论是论证分析还是说明阐述,在字里行间,可以看到一个估价师的才情见识,工作作风和认知态度。

    在估价艺术表达方面,网络上的@三月桃花开同学会时不时发表个人原创的文字,可以借鉴。笔者也在此抛砖引玉,放一段实践估价艺术表达的文字做结尾,贻笑大方:

    该住房由于楼龄较长,当时的户型设计有所过时,分析有如下几个缺点:1、楼层较高,步梯上下不便;2、客厅与餐厅的空间分离,中间夹着卧室,居家生活动线不科学;3、卧室过道较长且正对大门,形成直冲贯通,风水上这叫门冲煞;4、公卫和厨房连在一起且进公卫须由厨房进入,导致风水上的不利,水火相冲;5、前面两间卧室被环绕在该住宅的中间,形成套中套的格局,也不利于居家的风水协调。6、前面两间卧室的窗户对着阳台,采光和隐私受到影响;7、与邻楼的楼距太近,对视严重,影响采光通风和易暴露居民隐私。


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