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影响酒店价值评估的因素及评估方法

浏览次数: 128 发布日期: 2020-07-29 17:27:01

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    资产估值是投资者对未来资产收益率预期的量化结果,估值方法是表达投资者预期的工具。工具和方法的选择与估值的思想同等重要,都将对预期产生重要影响。因此投资者应当结合行业特点、商业模式、财务特点等输入变量特征选择合适的估值方法。下面河南资产评估公司永平技术员为大家分享影响酒店价值评估的因素及评估方法



影响酒店价值评估的因素及评估方法

    酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。

    1、市场法

    将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。

    2、收益法

    将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债;企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务,包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。

    3、资产基础法

    以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

    根据各国不同情况,适合酒店的估值法也不尽相同。

    中国以市场法为主,具体包括:企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率。

    美国以收益法(DCF)为主,按照收益预期和贴现率确定现值,美国豪华酒店的每年现金净回报通常在3%至4%之间,与30年房屋贷款利率相似。

    日本特色的重置成本法是参照本地新建酒店价格;对比估价法是参照可比的酒店交易案例。

    香港地区估值有两种方法,一种是用酒店的净营运利润除以资本化率(即投资回报率),香港酒店的资本化率为3%至4%;第二种是用酒店房间的每平米价格乘以面积再乘以资产净值折让,香港资产净值折让一般为30%至40%。

    受到周期、成长与价值三重影响,酒店估值相对复杂。异质化的投资者对酒店存在周期、成长与价值三种视角,由此导致了在行业基本面发生变化时不同的投资决策行为:

    1、周期性视角

    投资时钟拐点定节奏,估值往往受情绪影响而过高或过低;

    2、成长视角

    规模优势是新进入者难以突破的壁垒,物业质量决定未来5-10年盈利能力,关注成长天花板、门店数量与质量、竞争格局与产业链价值分布;

    3、长期价值视角

    酒店是能够诞生大市值企业的好生意,估值溢价来自品牌与回报率决定。


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