摘要：近年来，随着人们的法律意识逐渐增强，房地产司法鉴定评估业务逐渐增多，房地产司法鉴定评估因其估价目的的特殊性，在司法诉讼中发挥越来越重要的作用，房地产司法鉴定估价结论逐渐成为解决纠纷的主要法律证据，对仲裁的公正性起着重要的作用。由于当事人尖锐的利益冲突和矛盾，使得司法鉴定涉及的房地产评估与其他类型的房地产评估相比，更具有严肃性和复杂性，这种特殊环境中的评估工作更需要估价师提高风险防范的意识。房地产司法鉴定评估看似易，行却难。故此，房地产司法鉴定评估应慎行、周密，于细微处见功夫。
关键词：司法鉴定评估；估价程序；岀庭质证；风险；防范
根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
房地产司法鉴定评估，是司法鉴定的一种，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。房地产司法鉴定评估报告属于鉴证性估价报告，鉴定机构、程序具有合法性，出具的鉴定报告具法律效力。
司法鉴定评估与其他类型的房地产评估相比，更具有严肃性，一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估报告被推翻，即使我们的评估报告的结果非常的客观公正，但是只要程序上出了问题，引起了当事人的质疑，评估报告的结果客观公正在程序的差错下就会显得非常的苍白无力。
一、关于评估时间的把控
司法鉴定评估有一定的时间限制，一般是从收到法院委托之日起30个工作日内完成，涉及复杂、疑难、特殊的技术问题的，完成鉴定的时间可以延长，延长时间一般不得超过30个工作日。
按正常程序来说，估价机构在接到委托人委托时，应当明确该估价业务是否可以承接，如鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力等不能承接的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料；可承接的，应与估价委托人签订《司法鉴定估价委托合同》。估价作业期的起始日期应当是从签订委托合同之日起开始。
实际的评估工作中，笔者这几年所经手的司法鉴定评估，流程基本是由法院公开摇号方式选择评估机构后直接下鉴定委托书，鉴定评估的起始日期就是委托书的出具日期，我们可以通过鉴定委托书的日期制定详细的工作计划，做到心中有底，随时跟法院沟通，如相关资料的调取和补充可以写工作联系函，因双方当事人资料的补充提交导致延后，可以写时间扣除函，因其他特殊原因需要延期的，可以在期限届满5个工作日前向法院提交书面的延期申请函，鉴定评估完成后，如当事人不愿意配合支付评估费用，可以跟承办法官沟通，写项目中止申请，中止这次的鉴定评估项目，以免影响参与下次的摇号。
二、关于评估范围的确定
我们要根据司法鉴定委托书委托的相关事项，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，根据不同的估价对象确定合理的评估范围。一般情况下，估价对象为独立房屋应包含其占用或分摊的土地使用权，不包含室内可搬动家具、电器等，室内装饰装修是否包含依实际情况确定；估价对象为非独立或属于整体房地产中的一部分时，应在报告中披露是否包含所应分摊的通道、水、电等配套设施，避免出现不必要的纠纷。特別注意对于后续要整体进行处置的工业房地产，会存在一些未办证的厂房或其他建筑物，如鉴定委托书中未要求对此进行鉴定评估，我们也应该站在后续整体处置的角度跟承办法官进行沟通，未办证建筑物是否纳入评估范围，如要纳入，应当请求法院是否重新出具委托书，然后请求法院委托有资质的测绘公司对未办证的建筑物进行面积等的测绘，才能继续进行下一步的评估；如不纳入则应在估价报告中的使用限制中作相应批露。
三、关于评估资料的交接
首先，我们可以根据评估委托书列出本次项目评估需要的资料清单，所有委托资料都应当通过法院移交给我们评估机构；其次，参与本次项目的估价师不应单独接触有关当事人或者单方面从一方单事人的手中接受资料、证据等，若评估过程中有新的鉴定评估资料、证据出现，也须经法院组织有关当事人质证后，由法院移交给我们评估机构。
四、关于实地查勘
对于房地产司法鉴定评估，估价人员的身份就由一名普通的房地产估价师转变成一名司法鉴定人员，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。实地查勘在司法鉴定评估中起到非常重要的作用。
法院执行局和司法技术室工作人员、涉诉双方当事人或其代理人、注册房地产估价师四方应全部到场，共同进行实地查勘，确认评估对象及范围，估价师应感受实地的环境、氛围，重点核实资料与实物是否一致，到物业调查核实是否欠缴税费，对于商业房地产落实是否存在租赁等。对于我们房地产评估人员来说，应在查勘前，提前熟悉鉴定项目的相关资料，列出应在现场了解、收集和解决的相关问题，这样到了查勘现场，法官和双方当事人都在，可以针对相关的问题现场协商或解决，极大提髙工作效率。
实际工作中，被申请方到场的机率不高，如果出现这种情况，应及时与法院沟通解决，并现场拍摄短视频和照片，在实地查勘记录表上注明哪方没到场的原因，让在场人员共同签字确认。高人民法院《对外委托鉴定、评佔、拍卖等工作管理规定》第三十条规定，“对外委托的案件需要勘验现场的，监督协调员应提前3个工作日通知专业机构和当事人，任何一方当事人无故不到场的，不影响勘验工作的进行，勘验应制作勘验笔录”。如遇到仅一方当事人配合进行现场查勘，估价人员应当坚持要求法院配合一同前往，尽可能避免出现私自与当事人接触的嫌疑。还有一种特殊的情况是无法进入估价对象内部进行实地查勘，对于此种情况，可以跟法院进行沟通，听取承办法官的意见，笔者遇到过类似这种情况，当时是由法院邀请公证处的工作人员一起配合，现场进行公证，全程摄像入内查勘。如法院不同意请公证人员公证，允许可以进行外观评估，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）3.0.8,“当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因”。这种情况下，可以依情况对室内的装饰装修进行一般性设定，并在评估报告的特别提示中予以批露。
俗话说，一人为私，二人为公。对于评估机构应委派至少两名估价师对估价对象进行实地查勘。在无特殊不可抗力的情况下，一般不应在估价报告作业过程中更换估价师，尽量保证实地查勘人员与签字盖章的估价师一致。如果作为签名的鉴定人不到现场进行查勘，而委派评估助理进行现场查勘，只是审核评估结果并签字，是对自己不负责任，也是对当事人利益的一种侵犯，对法律的不尊重。难以想象一个鉴定人员在进行严肃的司法鉴定的时候，不对估价对象进行现场查勘，怎么可能得出公正、公平、客观的鉴定结论呢？
五、关于评估细节
作为估价机构出具的房地产司法鉴定评估报告，一定要注重细节，争取在每一个细节上都能够经得起法官、双方当事人的质证。笔者遇到过上庭质证过程中，当事人律师拿了一本《房地产估价规范》，一条一条的进行比对，当时他对评估报告中的“交易案例”而非“交易实例”提出了质疑，一字之差，可见细节是多么的重要。还有一次，当事人对评估报告后收录的附件提出了质疑，当事人提出附件中只收录了申请方的相关资料，而没有收录被申请方的资料，其实当时鉴定评估报告后附的附件资料主要是针对评估报告中采用的数据的依据，并不是只收取、附录申请人的材料，但这一小细节，给了我很大的收获，使我深刻的理解到，细节来自于用心，细节决定成败。
司法鉴定评估风险防范-岀庭质证
根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第十一条规定：“在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证”，另据《高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条规定：“鉴定人应当岀庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”。
一般情况，出庭质证的内容主要是针对涉诉双方当事人提出的异议函，我们可以根据当事人提出的异议，进行准备和答疑。如果双方当事人没有提岀书面的异议函，法院通知出庭质证，这种情况下，评估鉴定人员应当主动和法官进行沟通，了解是由哪方提出的出庭请求，了解质证的简要内容，做好相应准备工作。实际工作中，鉴定申请人一般对于评估鉴定结果报有较大的信心，而一旦鉴定结果与自己有预期有差异时，会失去理性的判断，从而发展成对估价人员程序履行、职业操守等方面的质疑。
评估鉴定人员出庭质证，首先，应当充分尊重当事人，在出庭接受质证时做到有理有节，不对任何一方态度上有明显的倾向，不据理力争，釆取以柔克刚的态度进行对话，做到不激化矛盾。其次，尽量简短明了的对与本次鉴定评估相关的内容进行答疑，不对与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法。
六、结语
房地产司法鉴定估价作为一种特殊的估价业务，估价目的为法院审理、执行案件提供参考依据，出具的评估报告具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到双方当事人的利益，故要求更细致、严谨的对待每个评估流程，要求评估人员树立法律意识，规范业务操作，提高执业水平是防范司法鉴定评估风险的必要途径。工作无小事，做人类似，人生亦无小事，于细微处见精神。
