铁路用地土地价格评估的若干思考

浏览次数： 916 发布日期： 2020-08-22 18:22:10

    近年来，随着铁路企业的改革，因企业改制、转让等涉及的土地权属调整日渐增多。长期以来，在土地无偿使用机制下，作为资产的铁路用地稀缺性、增值性一直无从体现。在新的历史发展时期，如何盘活铁路用地，使其使用能更好地融入市场经济大环境；同时，依托产业特点，如何进一步促进铁路用地保值、增值已成为铁路及地方各级行政部门实施土地利用管理的重点工作，由此而引致的铁路用地估价需求也将越来越多。本文结合日常估价实务积累，分别从铁路用地类型、价格影响因素分析、估价方法运用等方面着手，对铁路用地土地价格评估工作进行了探讨。

    铁路用地评估的技术思路为：从地价影响因素相关性分析着手，分别列出影响商业、住宅、工业以及铁路用地的区域、个别因素，并进行相关性分析，判断不同用途地价影响因素的

    趋近性，确定铁路用地参照某类用途地价实施修正的基础。在

    其过程中，需进行土地用途转换分析，其原理是遵循协调原则，

    土地利用必须与周围环境相协调方可大限度地实现效能。

    3.1铁路线路用地参照适用性估价思路

    由于土地市场不发育，很少有铁路线路交易实例，难以直观分析比较与常见用地类型的价格水平差异。由上述，铁路线路用地与工业用地对区位选择的敏感度、价格影响因素相似。因此，通常可将工业用地作为铁路用地价格评估参照适用基础。

    3.2铁路站场用地参照适用性估价思路

    对于铁路站场用地，在具体评估过程中，对处于城镇区域经营效益较好的主要车站，应考虑与线路间的货运车站、编组站和线路用地的区别。具体估价时，可根据站场用地的实际功能结构与特点，分别分析、确定适宜参照适用的用途，依收益还原法、成本逼近法等常用估价方法运用的基本原理实施估价，其过程，需要在估价参数选用、价格水平判断上予以区分，充分体现区位对不同功能价格水平产生的影响。

    4、铁路用地估价方法运用要点分析

    铁路用地一般以划拨方式取得，在进行土地资产处置时，通常需要同时评估出让（或授权经营）价格和划拨价格。在估价方法选择时，需从铁路用地特点、价格影响因素及参照适用性等方面综合考虑，并根据《城镇土地估价规程》（以下简称估价规程）、《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（以下简称指导意见），选用至少两种估价方法。

    4.1市场比较法

    对于出让用地评估，应优先选用近三年铁路用地交易实例，如确实无法获取相同用途实例，则应在参照适用性分析基础上，选择参照用途的比较实例，评估时需考虑用途差异对价格的影响，并对用途修正进行分析论证。同一区域内若无合适的比较实例，可扩大区域范围，在相邻地区或类似地区的交易实例内寻找比较实例，但需根据宗地与实例的差别，制定适当的修正指数进行修正。

    对于划拨用地评估，根据指导意见的要求，比较实例应选择与估价对象同类型的实例。其次，原则上应在同一供需圈内收集不少于三个实例，同一供需圈内可比实例不足时，可适当扩大供需圈范围直至满足条件。原则上应采用三年以内的实例，三年内可选实例不足时，可将选择年限适当扩大直至满足条件，评估时根据市场情况进行期日修正。

    4.2剩余法

    剩余法运用的前提条件，是开发完成后的不动产价格及开发成本、有关税费等能够合理确定。作为铁路用地，市场上

    很少能找到开发完成后的类似建设项目。因此，对于一般的铁路用地，难以采用剩余法进行估价。而对于部分用地规模较小、收益来源类型较单一且可以在市场上获取租赁等交易信息求取不动产价值的铁路用地，则可采用剩余法进行估价。此外，对于划拨建设用地价格评估，根据指导意见，可在剩余法思路衍生的技术路线基础上，通过评估出让建设用地的价格，扣减土地增值收益。因此，在区域内缺乏相同或类似划拨用地交易实例时，可采用该方法估算划拨建设用地价格。

    4.3收益还原法

    铁路运营收益、成本及收益水平为非充分竞争的市场条件下形成。如上所述，铁路企业的公用事业背景，其经营收入含有政府补贴、补助，企业整体收益难以客观确定；同时，对于单宗地评估，也难以区分这些综合因素作用下的收益贡献、成本分摊等。因此，对于一般铁路用地，难以采用该方法进行估价。而对于部分用地规模较小、收益类型较单一铁路用地，且市场上能调查取得租赁等交易信息以求算客观收益的，可采用收益还原法进行估价。

    4.4成本逼近法

    由于流动性较差，市场竞争缺乏，加上铁路用途在用地政策、权利上存在诸多限制，土地取得成本成为影响此类用地价格水平的大因素，成本地价特征较为显著。因此，成本逼近法是评估铁路用地价格较为常用的方法。需要注意的是，由于城镇建成区内、外土地取得成本可能存在差异，在确定土地取得成本时需要进行针对性分析。此外，根据指导意见的有关规定，已经采用成本逼近法测算划拨建设用地使用权价格的，不能同时利用该方法评估出让（或授权经营）用地使用权价格。

    4.5公示地价系数修正法

    对于基准地价体系中单独编制交通运输用地基准地价，或明确有参照适用用途的交通运输用地地价评估体系以及组织完成了划拨土地基准地价评估工作的区域，可直接采用公示地价系数修正法实施评估。除此情况外，原则上不能直接采用公示地价系数修正法对铁路用地价格进行评估。考虑到铁路用地价格可以通过用途转换原理得到体现，由前述，经分析论证，确认铁路用地可参照适用工业用途估价的，需要在基准地价修正体系基础上增设修正实施估价的，需由省级协会组织专家，就本省内铁路用地评估参照适用用途与相关修正体系进行分析论证后方可使用。需要注意的是，此外，同一宗地跨多个级别，包括同一宗地跨越基准地价末级地和级别外的情况，必须分块或分段进行价差计算，计算出不同的单价后，按不同级别范围面积加权确定单价。

    5、结语

    铁路用地估价，受市场、土地权属特征等多重因素的制约，在实务中的实施难度较大，需要从土地利用特点、关联政策、价格影响因素等多方面综合考虑，形成与常见建设用地估价关联但又有所区别的估价思路，在此基础上遵循国家技术规程、规范要求，采用适宜的方法进行估价作业。以上论述的观点，主要通过日常实践摸索取得，在理论研究深度以及方法实际应用的完善程度上还有待进一步提升完善。

    结论

    综上所述，在使用时该耐风沙风力发电机组叶片，通过连接柱1、电机腔2和电机3之间的配合设置，能够固定电机3的位置，防止叶片7转动时电机3的位置发生变动，通过转轴4、卡接孔6和固定杆5之间的配合设置，能够通过转轴4的转动，带动固定杆5的转动，从而可以对叶片7进行旋转。通过旋转叶片7，可以根据风沙的大小和风向，来调节合适的旋转角度来减小风沙对叶片7的不良影响。通过在叶片前缘合理配置耐磨钢板，能够起到耐风沙的作用，减小风沙对叶片7的磨损，延长叶片使用寿命，通过耦合件9、减压框10、固定框11和受压柱12之间的配合设置，能够对叶片7起到支撑固定的作用，加强结构的稳定性。基金项目：武威市2019年度科技计划项目“红沙岗工业集聚区风沙环境下的风力机气动特性及风力机翼型改善研究”；甘肃省2019年度高等学校创新能力提升项目“河西地区风力发电机组性能提升分析与研究”。