郑州市二七区某商业中心房产贬损价值的评估案例

浏览次数： 1559 发布日期： 2021-11-17 17:08:12

一、价格评估标的
申请人XXX名下所有位于郑州市二七区鑫苑鑫都汇商业中心1栋1层112号房产贬损价值。

二、价格评估目的
确定评估标的在价格评估基准日的价格，为司法机关审理案件提供价格参考依据。

三、价格评估基准日
本次价格评估基准日为2019年09月27日 。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。                           
价格评估标的的市场价格会随着市场条件的变化不断改变，在价格评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是价格评估基准日。  

四、价格定义
价格评估结论所指价格是:价格评估标的在价格评估基准日，依据国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的市场价格。

五、价格评估依据
1、《中华人民共和国价格法》；
2、《中华人民共和国资产评估法》；
3、《zui高人民法院关于人民法院委托鉴定、拍卖工作的若干规定》（法释【2011】21号）；
4、《zui高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释【2011】16号）；
5、《价格评估执业规范》；
6、《价格评估专业人员自律守则》中价协事【2017】26号；
7、《价格评估行业职业操守》中价协估字【2017】4号；
8、郑州市二七区人民法院司法评估委托书（2019）豫0103司辅评302号；
9、二七人民法院提供的房屋相关材料；
10、其他相关法律、法规、政策；
11、评估方现场勘查资料及收集的市场调查资料。

六、价格评估方法
根据估价目的及针对估价对象的使用特点，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场法、成本法、收益法、假设开发法等几种。市场法适用的对象是同类型、同区域的数量较多且在价值时点的近期经常发生交易的房地产；对很少发生交易、又没有经济收益或潜在收益的房地产可采用成本法评估；收益法适用的对象是有经济收益或潜在经济收益的房地产，如公寓、商铺、办公楼、餐馆等；具有开发或再开发潜力的房地产适用假设开发法，比如在建工程、土地等。
按照国家的有关法律、法规及资产评估准则和评估报告指南的要求，根据评估目的，针对委托评估资产及损失特征，结合评估人员收集掌握的资料确定本次评估采用市场法、收益法。
   
七、价格评估过程
我机构接受委托后，成立了评估鉴定小组，在双方当事人的陪同下于2019年10月08日赴...名下所有位于郑州市二七区鑫苑鑫都汇商业中心1栋1层112号房产所在现场，对标的物进行现场勘查（附现场勘验照片），在现场勘查过程中双方当事人对现场查验记录签字确认。具体如下：

一、评估标的概况
本次评估标的为...名下所有位于郑州市二七区鑫苑鑫都汇商业中心1栋1层112号（建筑面积80.43平方米）的房产一套，该房屋位于郑州市二七区大学南路西、百荣路南处，为一栋规划用途为商业服务业的商品房。
房屋所在位置示意图：
  
二、评估过程
本次评估工作共经过委托价格评估、受理价格评估、现场勘估、鉴定估算、出具价格评估意见书五个过程。具体如下：

1、委托价格评估
河南永平价格评估有限公司接受二七区人民法院的委托，确定了本次评估的目的及评估委估的标的的范围，委托方定于二○一九年九月二十七日为评估基准日，根据本次评估标的的情况，确定评估人员，搜集相关评估资料，拟定了评估方案。

2、情况核查阶段及市场调查
本机构派出价格评估专业人员抵达委估现场，听取了委托方有关人员对本次评估情况的介绍，并对标的进行了实地查验核实。具体步骤如下：
（1）听取委托方对标的的情况介绍；
（2）对评估标的现状进行查看、拍照、记录，与相关人员进行了交谈，进一步了解标的的相关状况； 
（3）对周边市场进行调查，其中先后咨询了不动产中介机构。
（4）查阅并搜集其它的有关资料。

3、评估估算阶段
根据价格评估依据和价格评估方法，考虑到搜集到的相关资料和实际核实情况，评估人员制定了具体的评估方案，运用市场法、收益进行了评估。具体步骤如下：
（1）运用市场法对房屋租金损失价值的确认
价格评估人员通过集体讨论、并咨询房屋中介专业人员后、确定该标的铝合金中空玻璃房门变更为常闭钢制防火门后，租金较之前降低400-500元，空租率为5%（此项保持不变），根据中准价原则，每月租金损失为450元，年租金损失为5130元。
（2）运用收益法对房屋贬值价值的确认
根据委托方提供的资料，该标的房屋性质为商铺，因此使用年限为40年。
故确定该标的贬值部分价值为V=a/r{1-（1+r）^-n}
即：V=5130÷8%×{1-（1+8%）^-40}
V=60919元
综上所述，该标的房屋贬值价值等同于租金损失价值，其贬值价值为60919元。

4、评估汇总阶段
根据评估人员对标的的价格初步评估结果，进行汇总分析，仅对委托标的价格撰写评估说明，草拟并讨论评估意见，经内部审核、修改后出具评估意见书初稿。

5、提交评估意见阶段
根据评估工作情况，进行必要的修改和整理后，向委托方提交正式的评估意见书。

八、评估意见
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，估价方法采用市场法、收益法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，zui后确定估价对象在估价基准日的房产贬损价值人民币：大写陆万零玖佰壹拾玖圆（￥60919.00元）。  
说明：上述评估结果中不包含过诉讼费用等其他应付费用。

九、价格评估限定条件
1、委托方提供资料客观、真实、全面；
2、价格评估范围由委托方确定；
3、价格评估标的的用途不变；
4、在本次评估过程中，若因资料的真实性等原因而影响价格评估的合理性，本机构将不承担相关责任；
5、以上限定条件是构成本评估结论的重要条件，如上述条件发生改变，评估意见一般会失效或部分失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致的评估意见失效的相关法律责任。

十、声明
1、价格评估意见受意见书中已说明的限定条件限制；
2、委托方提供的资料真实性由委托方负责，本次评估标的范围仅限法院提供房屋登记表和现场查验实物；
3、本机构仅对价格评估意见书内容作出解释，不对评估标的所有权属负责或作出解释；
4、价格评估意见仅对本次委托有效，不做它用。未经我机构同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供，意见书的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上；
5、价格评估机构和价格评估人员与委托评估标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系；
6、如对本评估意见有异议，可于评估意见书送达之日起5日内向原价格评估机构申请复核；
7、如发现本评估意见书文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本机构进行更正；
8、本价格评估意见有效期为自发文之日起一年。

十一、价格评估作业日期
2019年09月27日至2019年10月22日。