中原区房产贬损价值的价格评估案例

浏览次数： 1296 发布日期： 2021-11-17 17:02:22

一、价格评估标的
XXX所有位于中原区董寨路38号9号楼21层2102号房屋。
标的概况：
坐落位置：中原区董寨路38号9号楼21层2102号；规划用途：住宅用地/成套住宅；面积：房屋建筑面积91.33平方米，专有建筑面积66.96平方米，分摊建筑面积24.37平方米；房屋布局：三室二厅；装修程度：简装；楼层：21/31，电梯/步梯。

二、价格评估目的
确定评估标的在价格评估基准日的损失价值，为委托方提供价格参考意见。

三、评估基准日
本次价格评估基准日为2019年03月。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。                           
价格评估标的的市场价格会随着市场条件的变化不断改变，在价格评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是价格评估基准日。

四、价格定义
价格评估意见所指价格是指：评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。

五、价格评估依据
（一）法律法规
1、《中华人民共和国价格法》；
2、《中华人民共和国资产评估法》；
3、《zui高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释【2011】16号）；
4、《价格评估执业规范》；
5、《价格评估专业人员自律守则》中价协事【2017】26号；
6、《价格评估行业职业操守》中价协估字【2017】4号；
7、价格评估其它相关政策法规。

（二）委托方提供的有关资料
1、中原区人民法院评估委托书；
2、委托方提供的其他有关材料。

六、价格评估方法
本次评估采用市场法。

七、价格评估过程
我机构接到委托后，成立价格评估小组，制订了价格评估作业方案，并于2020年09月21日前往该标的现场，会同相关当事方共同对该标的进行了现场查验、统计、记录、拍照取证。
价格评估人员根据国家有关规程和标准，严格按照价格评估程序和原则，在认真分析研究了所掌握的资料，进行了现场查验和市场调查之后，对上述标的损失价值进行了测算。

（一）房屋修复损失价值
评估人员对该标的房屋损失情况进行了查验，根据现场实测确定房屋维修加固工程量，并结合该标的实际情况，进行了市场调查及咨询有关装修工程技术人员，zui终对该标的房屋的损失价值进行了确认，具体情况详见下表：
序号 项目 单位 工程量 单价 金额 备注
1 裂缝灌缝 米 38.41 20.00 768.20
2 裂缝加固、粉刷 米 38.41 90.00 3456.90
3 受损房间乳胶漆 平方米 126.87 40.00 5074.80
4 顶面批腻子 平方米 41.58 21.00 873.18
5 客厅顶面造型 米 17.86 15.00 267.90
6 石膏线 米 50.87 15.00 763.05
7 原工程拆除及灯具拆装 项 1 1129.60 1129.60
8 物品防护 项 1 1000.00 1000.00
9 脚手架 项 1 1000.00 1000.00
10 材料上楼费 项 1 1000.00 1000.00
11 垃圾清运 项 1 2000.00 2000.00
12 保洁 项 1 800.00 800.00
13 小计 18133.63
14 税金 5% 906.68
15 合计 19040.31 

（二）房屋贬损价值
根据国家有关价格评估的规程和标准，评估人员严格按照价格评估之程序和原则，在认真分析研究了所掌握的资料，进行了对邻近房产价格调查之后，运用市场法对上述房产的市场价格进行了测算。确定评估对象在价格评估时点未受损情况下的市场价值为13196元/平方米。
评估人员对本次评估标的贬值因素进行了分析，该房产实体损坏部分可被修复，功能也未发生缺失，因此不存在实体性贬值和功能性贬值。但发生过重大事故会影响的房产在房地产市场中交易价格，存在一定的经济性贬值。
评估人员对该标的所在建筑物未受损楼层的房产价格进行了市场调查，咨询房地产交易从业人员，类似受损的房产，在房地产市场交易中，购买方因担心质量问题、心理排斥等因素，导致在市场交易中不受青睐，zui终导致其交易价格相比较低，受损房产通常低于正常房产价格的3-5%，结合评估标的事故具体情况及周边房地产市场情况，按照谨慎原则，确定受损房产在市场交易中降价3%。因此，该房产的贬损价值为：13196元/平方米*3%*91.33平方米≈36156元

八、价格评估意见
根据价格评估依据和价格评估方法，该标的在价格评估基准日维修加固费用为人民币：（大写）壹万玖仟零肆拾元叁角壹分（小写）19040.31元；房产贬损价值为人民币：（大写）叁万陆仟壹佰伍拾陆元整（小写）36156.00元。

九、价格评估限定条件
1、本次评估是以本价格评估意见书所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2、本次评估结果是以委托方提供的资料真实有效为假设前提。当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效；
3、本评估意见只能用于评估意见书载明的评估目的和用途；只能由评估意见书载明的评估意见书使用人使用。本评估意见书的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需经评估机构同意（法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外）；
4、委托人或者其他评估意见书使用人未按照法律、行政法规规定和价格评估意见书载明的使用范围使用价格评估意见书的，评估机构及其评估师不承担责任；
5、除委托人、评估意见书中载明的其他评估意见书使用人和法律、行政法规规定的评估意见书使用人之外，其他任何机构和个人不能成为评估意见书的使用人；
6、评估意见书使用人应当正确理解评估意见，评估意见不等同与评估对象可实现价格，评估意见不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
7、本评估意见书经承办该评估业务的评估师盖章，并加盖评估机构公章后方可正式使用；
8、本价格评估意见书复印无效，未加盖本机构骑缝章无效；
9、本次评估未考虑因国家宏观调控或其他不可抗力对标的物的影响。

十、声明
1、我们在拟执行本评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在评估过程中收集的资料，评估意见书陈述的内容是客观的，我们的分析、判断和推论，以及出具的意见书遵循了评估准则和相关规范，并对评估意见书合理性承担相应的法律责任；
2、我们与评估意见书中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；
3、我们出具的评估意见书中的分析、判断和意见受评估意见书中假设和限定条件的限制，评估意见书使用者应当充分考虑评估意见书中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估意见的影响；
4、评估师拟执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估意见不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
5、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估意见的影响，亦不承担责任；
6、本评估意见书如发现文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请及时通知评估机构进行更正；
7、本价格评估意见书有效期为自发文之日起一年；
8、评估意见书使用者应关注评估意见书特别事项说明和使用限制。

十一、价格评估作业日期
2020年09月15日至2020年09月22日。