惠济区火灾导致房屋贬值的价格评估案例

浏览次数： 1218 发布日期： 2021-11-17 16:51:44

一、价格评估
XXX所有位于惠济区惠济区人民法院403号29号楼1单元8层0819号房屋。

二、价格评估目的
确定评估标的在价格评估基准日的价格，为委托方提供价格参考依据。

三、价格评估基准日
本次价格评估基准日为2019年11月03日 。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。

价格评估标的的市场价格会随着市场条件的变化不断改变，在价格评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是价格评估基准日。  

四、价格定义
价格评估结论所指价格是:价格评估标的在价格评估基准日，依据国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的市场价格。

五、价格评估依据
（一）法律法规
1、《中华人民共和国价格法》；
2、《中华人民共和国资产评估法》；
3、《zui高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释【2011】16号）；
4、《价格评估执业规范》；
5、《价格评估专业人员自律守则》中价协事【2017】26号；
6、《价格评估行业职业操守》中价协估字【2017】4号；
7、价格评估其它相关政策法规。

（二）委托方提供的有关资料
1、惠济区人民法院鉴定委托书；
2、委托方提供的其他有关材料。

六、价格评估方法
本次评估采用市场法。

七、价格评估过程
我机构接受委托后，成立了评估小组，在各方当事人的陪同下对...所有位于惠济区惠济区人民法院403号29号楼1单元8层0819号房屋所在现场，对标的物进行现场查验（附现场查验照片），并对周边房产信息进行了市场调查。具体如下：

一、评估标的概况
本次评估标的为惠济区惠济区人民法院403号29号楼1单元8层0819号房屋，建筑面积61.01平方米，该房屋位于惠济区惠济区人民法院403号，是一栋13层高的钢混结构建筑。

二、房屋状况
1、坐落位置：评估标的位于惠济区惠济区人民法院403号。

交通状况：周边分布有连霍高速、中州大道、北三环、花园路等交通干道，交通出行便利。
公共设施：该房产附近有金融机构、医疗机构、教育资源、休闲场所、购物场所等，设施完备。

2、建筑物实物状况：评估标的位于惠济区惠济区人民法院403号29号楼，各种配套设施齐全、完善，物业管理好。评估标的总层数13层，所在层8层，钢混结构，规划用途成套住宅。
配套设施：水、电、燃气、宽带、电梯等设施齐全。

三、评估过程
本次评估工作共经过委托价格评估、情况核查阶段及市场调查、评估估算阶段、评估汇总阶、提交评估意见书阶段五个过程。具体如下：

1、委托价格评估
河南永平价格评估有限公司接受惠济区人民法院委托，确定了本次评估目的及评估委估标的范围，委托方定于二○一九年十一月三日为评估基准日，根据本次评估标的的情况，确定评估人员，搜集相关评估资料，拟定了评估方案。

2、情况核查阶段及市场调查
本机构派出价格评估专业人员抵达委估现场，听取了委托方有关人员对本次评估情况的介绍，并对标的进行了实地查验核实。具体步骤如下：
（1）听取委托方对标的的情况介绍；
（2）对评估标的现状进行查看、拍照、记录，与相关人员进行了交谈，进一步了解标的的相关状况； 
（3）对周边市场进行调查，走访不动产中介机构。
（4）查阅并搜集其它的有关资料

3、评估估算阶段
根据价格评估依据和价格评估方法，考虑到搜集到的相关资料和实际核实情况，评估人员制定了具体的评估方案，运用市场法进行了评估。具体步骤如下：

（1）在听取有关人员介绍情况和对待估标的实地查验的基础上，分析讨论并修订工作方案，确定运用市场法对标的进行价格评估；
（2）分析整理资料，进行市场调查及市场询价，建立评估数据库，测算评估值。

根据国家有关价格评估的规程和标准，评估人员严格按照价格评估之程序和原则，在认真分析研究了所掌握的资料，进行了对邻近房产价格调查之后，运用市场法对上述房产的市场价格进行了测算。确定评估对象在价格评估时点未发生火灾情况下的市场价值为10958元/平方米。

评估人员对本次评估标的贬值因素进行了分析，该房产实体损坏部分可被修复，功能也未发生缺失，因此不存在实体性贬值和功能性贬值。但发生过重大事故会影响的房产在房地产市场中交易价格，存在一定的经济性贬值。

评估人员对该标的所在建筑物未过火楼层的房产价格进行了市场调查，咨询房地产交易从业人员，发生过较大火灾事故的房产，在房地产市场交易中，购买方因担心质量问题、心理排斥等因素，导致在市场交易中不受青睐，zui终导致其交易价格相比较低，发生过重大事故的房产通常低于正常房产价格的5-10%，结合评估标的事故具体情况及周边房地产市场情况，按照谨慎原则，确定发生火灾事故的房产在市场交易中降价5%。因此，该房产的贬损价值为10958元/平方米*5%*61.01平方米≈33427元

4、评估汇总阶段
根据评估人员对标的的价格初步评估结果，进行汇总分析，仅对委托标的价格撰写评估说明，草拟并讨论评估意见，经内部审核、修改后出具评估意见书初稿。

5、提交评估意见书阶段
根据评估工作情况，进行必要的修改和整理后，向委托方提交正式的评估意见书。

八、价格评估意见
综上所述确定评估标的在评估基准日的房屋贬损价值为人民币：（大写）叁万叁仟肆佰贰拾柒元整（小写）33427.00元。

九、价格评估限定条件
1、本次评估是以本价格评估意见书所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2、本次评估结果是以委托方提供的资料真实有效为假设前提。当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效；
3、本评估意见只能用于评估意见书载明的评估目的和用途；只能由评估意见书载明的评估意见书使用人使用。本评估意见书的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需经评估机构同意（法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外）；
4、委托人或者其他评估意见书使用人未按照法律、行政法规规定和价格评估意见书载明的使用范围使用价格评估意见书的，评估机构及其评估师不承担责任；
5、除委托人、评估意见书中载明的其他评估意见书使用人和法律、行政法规规定的评估意见书使用人之外，其他任何机构和个人不能成为评估意见书的使用人；
6、评估意见书使用人应当正确理解评估意见，评估意见不等同与评估对象可实现价格，评估意见不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
7、本评估意见书经承办该评估业务的评估师盖章，并加盖评估机构公章后方可正式使用；
8、本价格评估意见书复印无效，未加盖本机构骑缝章无效；
9、本次评估未考虑因国家宏观调控或其他不可抗力对标的物的影响。

十、声明
1、我们在拟执行本评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在评估过程中收集的资料，评估意见书陈述的内容是客观的，我们的分析、判断和推论，以及出具的意见书遵循了评估准则和相关规范，并对评估意见书合理性承担相应的法律责任；
2、我们与评估意见书中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；
3、我们出具的评估意见书中的分析、判断和意见受评估意见书中假设和限定条件的限制，评估意见书使用者应当充分考虑评估意见书中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估意见的影响；
4、评估师拟执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估意见不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
5、我机构评估人员对本次评估对象进行了实地查验并进行记录，但仅限于估价对象的外观，不承担对估价对象质量、建筑面积数量准确性和相应权益进行调查的责任，也不存在对其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行查验的责任；
6、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估意见的影响，亦不承担责任；
7、本评估意见书如发现文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请及时通知评估机构进行更正；
8、本价格评估意见书有效期为自发文之日起一年；
9、评估意见书使用者应关注评估意见书特别事项说明和使用限制。

十一、价格评估作业日期
2020年08月01日至2020年09月15日。