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合作案例

河南永平价格评估有限公司

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郑州康力鑫电力电气-房地产抵押价值

浏览次数: 239 发布日期: 2020-11-02 13:56:34

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    郑州康力鑫电力电气-房地产抵押价值

    郑州康力鑫电力电气有限公司:

    受贵方的委托,我机构对位于郑州经济技术开发区第三大街110号院1号厂房科技楼7层1号、8层1号、9层1号、-1层1号房地产,进行了抵押价值评估。

    评估目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

    评估师声明

    所有参加评估的注册价格鉴证师按照评估职业道德,专业胜任能力和勤勉尽责评估的要求,在此郑重声明:

    1、注册价格鉴证师在评估报告中,对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载,误导性陈述和重大遗。

    2、评估报告中的分析、意见和结论是注册价格鉴证师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到评估报告中已说明的评估假设和现值条件的限制。

    3、注册价格鉴证师与评估报告中的评估对象没有实现或潜在的利益,于评估委托方人及评估利害关系人没有利害关系,也对评估对象,评估委托人及评估利害关系人没有偏见。

    4、注册价格鉴证师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291--2015、房地产估价基本术语标准GB/T50899--2013以及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见2006年1月13日建住房20068号进行分析,形成意见和结论,撰写评估报告。

    5、我机构注册价格鉴证师已于2019年09月04日对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘,并对评估对象内外部状况进行了拍照,但仅限于对评估标的的物外观和使用状况。尤其因提供资料有限,评估人员不承担对建筑面积数量的准确性及相关权益经行审核的责任,也不承担对评估对象建筑结构、质量进行调查的责任,和其他被遮盖,未暴露及难于接触到部分进行检测的责任。

    6、没有专家对本评估报告提供重要专业帮助。

    7、本评估报告需经评估人员签字(盖章),评估机构盖章并作为一个整体时有效,复印件无效。

    8、本评估报告所依据的有关资料由委托人提供,委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的,评估机构和评估人员不承担相应的责任。

    评估假设和限制条件

    一、评估报告结论成立的假设前提:

    (一)一般假设

    1.【对权属证书审慎检查单未核实】对评估所依据的由评估委托人提供的评估对象国有土地使用证、房屋所有产证等资料,但受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制,注册价格鉴证师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估是以评估委托人提供的与评估对象有关的法律文件、权属证明及相关资料合法性、真实性、准确性和完整性为前提,如因评估委托人提供资料有误而造成评估值失实,评估机构和注册价格鉴证师不承担相应责任。

    2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册价格鉴证师已对房屋安全、环境污染等影响评估对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑评估对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定评估对象能正常安全使用。

    3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册价格鉴证师未对房屋建筑面积进行专业测量,经现场查勘观察,评估对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》证载面积大体相当。

    4.【对房产市场的假设】评估对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件:

    (1)交易双方自愿地进行交易;

    (2)交易双方出于利己动机进行交易;

    (3)交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;

    (4)交易双方有较充裕的时间进行交易;

    (5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

    5.【评估对象为整体房地产中的一部分】评估对象应享有公共部位的通行权及水电等公用设施的使用权。

    6.本评估报告所依据的有关资料,由评估委托人提供,评估委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成的评估结果有误差的,评估机构和注册价格鉴证师不承担相应的责任。

    7.假定评估对象即无附带可能影响其价格的负担、限制等,也未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

    8.评估测算过程中,由于现实抵押权时间的不确定性,有关增值税计算按单位转让2016年4月30日前不动产,按简易计税方法的固定税率5%计税。

    (二)特殊类假设

    1.未定事项假设

    未定事项假设指对评估所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、可能的假设。

    本次评估因评估对象未办理国有土地使用权分割。依据评估委托方提供的评估对象《国有土地使用证》显示,评估对象所占用的土地使用权类型为出让,国有土地使用证为郑国用(2005)第0980号。本次评估假定评估对象土地权属完备,用途合法。

    本次评估所示评估对象分摊土地使用权面积,由评估人员依据评估委托人提供的《国有土地使用证》及其他相关资料计算而得,未经有关国有土地确权部分认证。请报告使用者注意。

    2.背离事实假设

    背离事实假设指因评估目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对评估对象状况所做的与评估对象的实际状况不一致的合理假定。

    本次评估无背离事实假设。

    3.不相一致假设

    不相一致假设是指在评估对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致,或房屋权属证明、土地权属证明等的权利人之间不一致,评估对象的名称不一致等情况下,对评估所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

    本次评估无不相一致假设。

    4.依据不足假设

    依据不足假设是指在评估委托人无法提供评估所必须的反应评估对象状况的资料以及注册价格鉴证师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,对缺少该资料及相应的评估对象状况的合理假定。

    本次评估无依据不足假设

    评估报告使用的限制条件:

    1.【评估报告使用期限】本评估报告使用期限自评估报告出具之日起为壹年。本评估报告是在价值时点和本次评估目的下,设定评估对象在保持持续使用以及未改变房屋装修和结构、使用用途、未转变产权所有人等情况下的评估结论。若评估对象的面积、用途、装修、使用年限、土地使用权取得方式、使用状态、权益状况以及评估目的、价值时点、房地产政策重大调整、市场供需状况影响房地产价格的因素发生变化,本评估报告的评估结果应做相应调整。

    2.【价值类型限制】评估结果为房地产市场价值,未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

    3.【评估报告用途限制】本评估报告结果按照既定目的提供给评估委托人使用,若改变评估目的及使用条件,需向本机构咨询后作必要修正甚至重新评估。

    4.【报告分类使用限制】本评估报告分为“评估结果报告”和“评估技术报告”两部分。“评估结果报告”提供给评估委托人,“评估技术报告”根据有关规定由评估机构存档并在委托方需要时提供给委托方。

    5.【报告内容采用限制】未经评估机构书面同意,本评估报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。

    6.【其他特殊使用提示】

    (1)为保障抵押双方的合法权益,在确定贷款额时,评估报告使用者应充分关注“房地产抵押评估报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。

    (2)如发现本评估报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时,请通知本机构进行更正。

    评估目的

    为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

    评估对象

    1、评估对象概况:

    评估对象位于郑州经济技术开发区第三大街110号院1号厂房科技楼7层1号、8层1号、9层1号、-1层1号,房屋所有权人为郑州康力鑫电力电气有限公司,规划用途为工业,钢混结构,建成年份2011年,房屋总层数12层,本次评估对象位于第7层、第8层、第9层、第-1层。

    土地状况:东临经开第三大街、南临河南昶沣投资有限公司、西临新亚集团、北临经北一路。

    配套设施有水、电、中央空调、消防设施、电梯。

    房屋建筑承重结构构件较好、未见基础不均匀下沉。评估对象现状与评估时点保持一致。

    2、区域因素分析:

    评估对象位于经开第三大街与经北一路交汇处西南角。周边有郑州开发区纪检委、开发区质监局、河南成钢工程机械公司、郑州翔宇铸造材料公司等多个单位及工厂。

    房屋坐落位置示意图:

    价值类型

    房地产抵押价值,为抵押房地产在评估时点的公开市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册价格鉴证师知悉的法定优先受偿款后的价值。

    法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债务数额、发包人拖欠承包人的建筑工程价款,其他法定优先受偿款。

    评估原则

    本评估报告遵循下列原则:

    (一)独立、客观、公正原则

    评估值应为对各方评估利害关系人均是公平合理的价值或价格。

    (二)合法原则

    评估值应为在依法判定的评估对象状况下的价值或价格。

    (三)评估时点原则

    评估值应为在根据评估目的确定的某一特定时间的价值或价格。

    (四)替代原则

    评估值与评估对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

    (五)利用原则

    评估值应为在评估对象利用状况下的价值或价格。

    (六)谨慎原则

    评估值应为在充分考虑导致评估对象价值或价格偏低的因素,慎重考虑导致评估对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

    评估依据

    (一)本次评估所依据的有关法律、法规、司法解释和部门规章

    1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布)

    2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布

    3.《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布)

    4.《高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(2000年9月29日法释200644号)

    5.《高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2005年11月14日法释200514号)

    6.《城市房地产抵押管理办法》(2001年8月15日建设部令第98号发布)

    7.《中华人民共和国价格法》

    8.《中华人民共和国资产评估法》

    (二)本次评估采用的技术规程

    1.中华人共和国国家标准GB/T50291--2015《房地产估价规范》;

    2.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》(2006年1月13日建住房20068号);

    3.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899--2013)

    4.(1)“河南省房地产估价技术指引之一—报酬率或资本化率求取”;

    (2)“河南省房地产估价技术指引之二—市场法中市场状况调整”;

    (3)“河南省房地产估价技术指引之三—估价假设和限制条件运用”;

    (4)“河南省房地产估价技术指引之四(试行)—营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题。”

    5.(1)《价格评估执业规范》;

    (2)《价格评估专业人员自律守则》中价协事【2017】26号;

    (3)《价格评估行业职业操守》中价协估字【2017】4号;

    (三)委托人提供的有关资料

    1.《国有土地使用证》复印件

    2.《房屋所有权证》复印件

    3.其他有关资料

    (四)评估机构和评估人员所搜集掌握的有关资料

    1.郑州市市区房地产市场价格资料

    2.郑州市概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料

    3.其他有关资料

    评估方法

    根据评估目的及评估对象的状况,分别采取不同评估方法,评估方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次评估对象设计用途为工业,市场成交可比实例较多,能真实反映评估对象的正常市场价值,故采用市场比较法进行评估。

    市场比较法是将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

    评估对象变现能力分析与风险提示

    (一)变现能力分析

    变现能力是指假定在评估时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。

    1.抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性

    (1)房地产的通用性

    评估对象规划用途为工业,通风,采光较好,室内布局合理,面积较大,使用者范围一般,适合少数投资者的购买需要,潜在买家一般,因此,评估对象的通用性一般。

    (1)房地产的独立使用性

    评估对象为工业,为整栋楼中的四层房地产,能单独使用而不受限制,因此独立使用性较强。

    (2)房地产的可分割转让性。

    评估对象整栋楼中的四层,可分割使用。

    (3)其它影响房地产变现能力的因素

    ①相对于同类型用途房产,评估对象的价值总额较适中,变现所需资金量适中,较易于处置和变现。

    ②评估对象及周边的开发程度较好,基础设施及外部配套服务设施完备,不确定因素少,所在区域已发展成熟,适宜居住、办公,因此评估对象变现能力适中。

    ③郑州市为省会城市,类似房地产交易活跃,市场景气程度高,易于处置和变现。

    综上所述,评估对象变现能力一般。

    1.假定在评估时点拍卖或者变卖时可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。

    假定在评估时点拍卖或者变卖评估对象时,因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响、购买者的额外支出等都影响抵押房地产转换为现金的可能性,可能实现的价格一般比公开市场价格要低,预计评估对象可能实现的变现价值为评估的市场价值的80%左右。

    3.变现的时间长短

    处置房地产时,其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般来说,以拍卖方式处置房地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现成本较高,要支付拍卖佣金等费用。如果以拍卖方式处置,尤其是经司法程序拍卖,按评估对象状况一般要经过两次拍卖才可成交,周期大约需要三个月的时间。若以正常方式销售,从发布销售信息到成交的时间一般在二到三个月左右。但是,人民法院在裁定以拍卖、变卖或者抵债方式处置抵押房地产后,会给予被执行人六个月的宽限期,这会影响处置时间。

    4.变现的清偿顺序

    一般认为处分抵押房地产所得金额,以下列顺序分配:

    (1)支付处分抵押房地产的费用;

    (2)扣除抵押房地产应缴纳的税款;

    (3)按照抵押物登记的先后顺序依次清偿抵押权人债权本息及支付违约金;

    (4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害;

    (5)剩余金额交还抵押人。

    (二)风险提示

    1.预期可能导致抵押价值下跌的因素分析

    (1)政府房地产政策:政府通过土地供应计划的调控、城市规划的指导、地价、税收、金融政策、住房政策等手段对房地产市场及价格进行调控,以保证房地产市场健康发展。严厉的调控政策会加重购房者观望情绪,增大购房成本和难度,使市场供需结构等发生变化,导致价值下降。近年来我国政府出台了一系列房地产调控政策,以期稳定房地产价格,从当前房地产市场状况看,预计今后政府还会持续实施房地产调控政策。

    (2)消费观念的变更、设计更新、技术进步、等原因而导致原有房地产

    出现功能折旧,而使其价值下降,但短期内影响较小。

    (3)房地产供给过量、需求不足、社会经济位置变化等因素会导致房地产出现经济折旧,而使其价值下降。虽然郑州市人口众多,经济发展平稳,在市区有购房投资意愿的投资者日渐增多,但由于目前郑州市较高的房价以及经济形势持续减退,会使一些投资者观望情绪加重而推迟购买;对投机投资性购房也造成了一些影响,如果国家的经济形势继续低迷,房地产市场获利性减弱,也会使更多的投机投资资金从房地产市场中转移出去,使购置商业类房产需求减少,而房地产供给的持续增加,将造成供需失衡。目前,郑州市房地产的销售价格总体呈稳中略升态势,但仍需关注如果出现供需失衡将产生的价格波动。

    (4)抵押房地产在使用过程中,若因使用或维护不善及不能获得赔偿的意外事故等会使抵押房地产的价值发生一般损耗或严减免。

    (5)抵押房地产所在楼宇若发生因物业公司撤走而无人管理现象,会导致所在楼宇安全性降低和环境状况变差,从而使房地产价值降低。

    2、评估对象状况和房地产市场状况因时间表化对房地产抵押价值可能产生影响,在评估对象实物及区域因素不受意外损害,能正常维护使用,且未增加法定优先受偿款,房地产市场没有大的波动的情况下,预计评估报告使用有效期内,房地产抵押价值基本保持稳定。

    3.对抵押期间可能产生的房地产信贷风险,评估报告使用者应给予关注:评估对象可能会由于房屋现状变更、环境变化、房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

    4.评估报使用者应合理使用评评估值,为保障抵押双方的合法权益,特别提醒评估报告使用者应认真阅读本报告全本,充分考虑影响房地产抵押价值的各种因素以及抵押物变现时往往难以达到市场价格的实际情况,合理使用评评估值,降低贷款风险,谨慎确定抵押贷款额。关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押评估报告出具后抵押登记之间,是否会出现新的法定优先受偿权利。

    5.定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行在评估。

    6.以房地产设定抵押有一定的风险性,建议抵押权人应根据抵押人的贷款偿还能力综合考虑和分析,按房地产评估总值扣除处置抵押房地产的处置费用后,根据一定比例确定贷款额度。

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